El viraje del Supernotariado con los antiguos baldíos

Paso 2: Vélez se prepara para enseñarle a sus notarios cómo detectar acumulaciones

Cuando en junio estalló el 'chicharrón' de los baldíos -como lo bautizó Estupiñán- Vélez siguió trabajando en la misma línea. Ese mismo mes, Vélez preparó un borrador de circular -conjuntamente con el Igac y el Incoder- dirigido a todos los notarios y registradores del país, con el objetivo de “fijar lineamientos en relación con la interpretación y aplicación de las disposiciones de la ley 160 de 1994, que regulan la prohibición de acumulación de predios procedentes de adjudicación de baldíos”.

En ese borrador de circular, Vélez hace un recuento de lo que dicen las leyes, las sentencias de la Corte Constitucional y los conceptos del Consejo de Estado sobre los antiguos baldíos, para luego hacerles las precisiones a sus notarios sobre cómo proceder en esos casos.

Entre las diez conclusiones que les deja para ver si una compraventa es “legalmente admisible” están que son nulas las escrituras en las que se transfieren bienes si con esa compra se saltan los topes de UAFs y que los notarios “deben abstenerse de registrar actos o contratos de tradición de dominio que violen los límites de acumulación de UAF” de antiguos baldíos.

Asimismo, explica que se considera como “acumulación indebida” cuando las “sociedades que conforman un grupo empresarial” o “una o más personas constituyen varias sociedades por acciones simplificadas (SAS) y a través de ellas adquieren predios inicialmente adjudicados como baldíos, que sumadas sus respectivas áreas superan el límite de UAF”.

Vélez advierte que le corresponde al Incoder comenzar las demandas de nulidad y a los jueces la decisión final de si una compraventa es nula o no. Y también advierte que la ley no debe aplicar para predios adjudicados a campesinos sin tierra antes de 1994, como es el caso de los que tiene Luis Carlos Sarmiento -a través de la Organización Pajonales, propiedad a su vez de Corficolombiana- en el Meta.

Y también argumentó por primera vez que “en caso de que los jueces decidan reversar las compras, se deberá tener un plan de contingencia para mantener activos los proyectos productivos que funcionan en varias de esas hectáreas”, una idea que podría ser favorable a muchos de estos inversionistas y atractiva para el Gobierno.

Paso 3: Vélez defiende investigaciones en Palacio

Pero Vélez no alcanzó a mandar esa circular porque una reunión en Presidencia, donde estaban funcionarios del ministerio, el Igac, el Incoder y Notariado, marcó un cambio de rumbo en el debate de los baldíos, sobre todo después de que el presidente Santos manifestara su preocupación por la seguridad jurídica de las inversiones en tierras.

La Silla vio una presentación de Power Point que llevó el Supernotariado a esa reunión en Casa de Nariño, en la que figuran varios de los casos que ya estaban en el informe de Juan Camilo Restrepo, como Poligrow, Mónica Semillas o el Fondo Ganadero de Córdoba.

Y también el de Riopaila Castilla, explicando que la compra se hizo a través de la creación de 25 sociedades por acciones simplificadas (SAS) diferentes que permitieron montar una hacienda de 32 mil hectáreas y dice que los predios “sumados superan la Unidad Agrícola Familiar”. Y concluye diciendo que la Supernotariado identificó potenciales acumulaciones que suman 295 mil hectáreas y 831 UAFs en todo el país. Es decir, se reafirma en la línea investigativa que venían trabajando Igac, Incoder y Supernotariado.

Eso sí, Vélez advierte que la norma se presta a confusiones porque prohíbe acumular pero no dice cuál es la fecha que debe tomar como base, por lo que pide una “unificación del criterio interpretativo”. Y esa sigue siendo una de las preguntas más álgidas hasta ahora.

Un par de semanas después, el ex ministro de Justicia Néstor Humberto Martínez defendió por primera vez en público su tesis de que si los antiguos baldíos no tenían ninguna prohibición de compraventa claramente señalada en sus matrículas inmobiliarias era imposible para sus compradores saberlo y que, por lo tanto, las transacciones habían sido de buena fe.

Esta tesis de la “falla en el servicio” por parte del Estado que “no genera responsabilidades para los particulares”, que fue desmentida por Vélez en ese momento, se convirtió luego -como contó La Silla- en una de las ideas que aparece en el último borrador del proyecto de ley de baldíos que se conoce.

Paso 4: Vélez rompe folios de predios en el Congreso

El 13 de agosto se hizo el primer gran debate de control político en el Congreso sobre los antiguos baldíos. En ese debate citado por el senador Jorge Robledo, al ministro Estupiñán se le bajó la tensión y, enfermo, dejó en evidencia sus deficiencias en el conocimiento del agro, en el manejo de las cifras y también que no tenía el mismo peso político de su antecesor Restrepo.

Ese vacío lo llenó el Supernotariado, que se convirtió en uno de los protagonistas y con una actuación teatral rompió en frente de las cámaras un certificado de tradición y libertad -el documento que muestra el historial de compras y ventas de un predio- para defender el valor de la seguridad jurídica.

Un día después, Vélez hizo 'ronda' por las emisoras de radio para defender la actuación del Gobierno sobre los antiguos baldíos, combinando muchas de sus advertencias anteriores sobre la necesidad de que un juez determine que hay acumulación con otras más nuevas, como la del riesgo para la ‘seguridad jurídica’.

En La W explicó que el caso de Mónica Semillas era fácil porque la acumulación era obvia en el Registro, pero que el de Riopaila era más complejo y que hace falta que la Supersociedades decrete la 'unidad de empresa' para señalarla como tal. Y fue énfatico en que se está creando “una inseguridad jurídica aterradora a punta de demagogia”, aunque prometió que el proyecto de ley de los baldíos “soluciona problemas a futuro, no es retroactivo”. Y en Blu, reiteró que “no puede salir a decir que ya se ha acumulado” hasta que la Supersociedades decrete la unidad de empresa y que tiene que “valer es lo que sale en el registro”, pero también enfatizó de nuevo en la "demagogia" del debate.

Paso 5: Vélez envía una circular nueva -y diferente- a sus notarios

A finales de agosto la Superintendencia de Notariado finalmente le manda una circular a todos los notarios y registradores, explicándoles cómo proceder en estos casos.

En esta circular, que firman el Superintendente delegado de registro Enrique Nates y el Superintendente delegado de tierras Jairo Mesa, las diferencias son evidentes desde el primer párrafo de la circular, que señala que "las prohibiciones y limitaciones (...) deben consignarse en los títulos de adjudicación", el primer indicio de que la tesis de Néstor Humberto Martínez está haciendo carrera en el debate por fuera del proyecto de ley.

Luego lo reitera, al decir que estas limitaciones y prohibiciones no sólo deben quedar expresamente escritas en el folio, sino que además "para una adecuada prestación del servicio público de registro, es necesario publicitarlas dentro de los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria". Y que además cualquier segregación, división o englobe" deberá registrarse en el folio, para "efectos de otorgarle publicidad frente a quien se encuentre interesado en adquirir el predio".

Vélez defiende esta directiva, explicando que permite mucho más claridad “hacia adelante” y que en ningún momento apunta a regularizar una situación del pasado. “Estamos diciendo que a futuro debe aparecer y lo que queremos es facilitarle la tarea a cualquier abogado que quiera un estudio de títulos, para que sea más claro”, explica el Supernotariado. “Pero esté o no esté, se trata de antiguos baldíos y aplica la restricción. En ningún momento estamos legalizando una falla en el servicio para los que vienen de atrás”.

El problema es que, aunque esta teoría podría ser lógica sin precedentes como los de las empresas cuestionadas por sus compras, resulta más compleja en el contexto del polémico proyecto de ley de baldíos. Como contó La Silla, el último borrador que se conoce del proyecto de ley de baldíos incluye la idea de Néstor Humberto Martínez, no bajo la figura de la “falla en el servicio” pero sí de que los particulares no tenían manera de conocer las restricciones.

En particular, una parte del borrador dice que el Incoder, la Agencia Jurídica del Estado y la Procuraduría pueden presentar “demandas de nulidad contra los actos que presenten acumulación de Unidades Agrícolas Familiares de predios inicialmente adjudicados como baldíos (...) siempre y cuando se encuentren registrados en los folios de matrícula inmobiliaria con su respectiva restricción”. Es decir, da pie para que la ausencia de dicha prohibición impida la demanda de nulidad.