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Será el tercer intento formal de una Alcaldía de Bogotá por destrabar la construcción en esa zona de Bogotá, y el primero que podría facilitar que la reserva Van der Hammen también se urbanice.
El plan de Peñalosa para urbanizar el norte
La Alcaldía de Peñalosa está a punto de revelar su plan para expandir la ciudada hacia el norte. Será el tercer intento formal de una Alcaldía de Bogotá por destrabar la construcción en esa zona, y el primero que podría facilitar que la reserva Van der Hammen también se urbanice.
¿Qué es el Poz Norte?
Desde la semana pasada, el gobierno de Peñalosa comenzó la socialización y colgó en la página web de la secretaría de Planeación el borrador del decreto del Plan de ordenamiento zonal del Norte , conocido como POZ Norte, que reglamentará el desarrollo de 1.800 hectáreas al norte de donde termina hoy la ciudad. De ellas 466 hectáreas (dos veces el tamaño de Ciudad Salitre que se ha demorado 30 años en desarrollarse) están en suelo urbanizable, que hasta ahora siguen siendo un proyecto.
El POZ Norte es hoy el último lugar que tiene Bogotá habilitado para crecer.
Se trata del espacio de tierra que está entre los cerros orientales, el peaje de los Andes que limita con Chía por el norte, la calle 191 al sur y al occidente el área rural donde está la Reserva Forestal Thomas Van der Hammen, que ha despertado tanta polémica porque sus defensores ven en esa reserva un espacio vital para el sostenimiento de la sabana de Bogotá y hace parte de la estructura ecológica de la ciudad.
Aunque el área para el POZ Norte está delimitada desde que quedó vigente el POT de 2004, ningún alcalde ha podido avanzar para que el plan se vuelva realidad, por los costos que implica y porque necesita la confluencia de muchos intereses.
Como Bogotá nunca ha tenido plata para desarrollar esa zona, que implica construir vías, poner servicios públicos, hacer parques y armar el transporte público para conectarla con el resto de la ciudad, la idea que siempre se ha planteado es que entre los dueños de la tierra, los constructores y el Distrito se diseñe un mecanismo para que quienes pongan la plata para hacer esas obras sean los privados.
Samuel Moreno armó un plan en 2010 pero no lo pudo implementar. Petro lo retomó y le añadió varios cambios, pero nunca lo pudo concretar porque la CAR lo objetó.
Desde que llegó, Peñalosa ha planteado un proyecto más ambicioso: Ciudad Norte, una franja de tierra de unas 6 mil hectáreas que incluye no sólo el POZ Norte sino las 1.400 hectáreas de la Van der Hammen y otras 2 mil de la zona rural del Distrito. En estas dos últimas, por ley, no se puede construir hasta que no se cambie el uso del suelo (lo que se hace en el POT) y la CAR levante la declaratoria que hay sobre la Reserva.
Con el borrador del decreto del POZ Norte, Peñalosa empezó a desarrollar su idea para expandir Bogotá en la medida en que vaya creciendo la población. Y lo hace mientras termina de elaborar el proyecto del POT que podría cambiar el uso del suelo a la zona rural y la Van Der Hammen.
La fórmula de Peñalosa
La Administración Peñalosa bautizó el POZ Norte "Ciudad Lagos de Torca” con el argumento de que así muestra “el cambio de visión de esta Alcaldía para hacer un desarrollo más sostenible”, en palabras del gerente de Ciudad Norte, Juan Camilo González. Allí se construirán 110 mil viviendas, 40 mil de ellas de interés social (20 mil VIS y 20 VIP).
En uno de los eventos de socialización del proyecto, González dijo que “vamos a hacer un espacio más agradable y más equitativo para que todos los segmentos sociales de la ciudad tengan acceso al mismo urbanismo”.
Las 1.800 hectáreas del POZ Norte hoy están repartidas en 550 de suelo urbanizable que no tienen nada construído, 500 que se pueden formalizar para volverlas urbanizables y 150 que ya están construidas.
El Distrito necesitaría construir toda la infraestructura para que sean habitables. Para lograrlo, según la Alcaldía, se necesitan 2 billones de pesos y 500 hectáreas que no tiene, incluyendo 200 para vías, 63 para el parque metropolitano Guaymaral, 65 para el parque humedal Torca y 100 para rondas y zonas de preservación.
La plata planean recogerla de los privados que estén interesados en desarrollar las tierras allí, a quienes les delegarían hacer las obras de infraestructura.
Para eso, deberán sean dueños de los predios o estar asociados con ellos (ya sean constructores o bancos de inversión) y tendrán que poner plata o tierras en una fiducia.
Aunque este sistema es la fórmula de cargas y beneficios que siempre se ha tenido en cuenta a la hora de hablar del desarrollo del POZ Norte, la fórmula de Peñalosa incluye una novedad: si en dos años y medio contados a partir de que se expida este decreto, la fiducia no ha recolectado 700 mil millones de pesos y aportes de los dueños de al menos el 25 por ciento de los suelos del POZ Norte, éste no se ejecutará y le tendrán que devolver la plata a todos los que invirtieron.
En eso, el esquema se asemeja al que usan muchos constructores para darle seguridad a sus clientes cuando hacen un edificio. Los que compran sobre planos meten su plata en una fiducia que solo le puede soltar la plata a la constructura para hacer la obra y cuando haya la cantidad que se neceista para alcanzar a hacer todo el edificio.
Esa suma, que es el llamado punto de equilibrio, asegura entonces que la plata no temrine en un edificio a medio camino. Y es lo mismo que quiere hacer el Distrito con su proyecto.
En el caso del POZ Norte, los 700 mil millones servirán para hacer una infraestructura básica inicial: los estudios y diseños detallados de toda la infraestructura que necesita el plan (no solo la inicial), dos carriles externos de la avenida Polo, la avenida Boyacá, la avenida Santa Bárbara y la Avenida Guaymaral, más las redes de servicios públicos.
Para recoger la plata lo más pronto posible, el Distrito genera unos incentivos para los dueños de la tierra y los que se asocien con ellos, pues entre más rápido entren a la fiducia, menos les costarán los derechos para construir. Como esos derechos valen más entre más pisos quiran construir, el que entre temprano podrá construir ma´s por la misma plata.
La Alcaldía dice que incluso si los que quieran desarrollar el proyecto deciden hacer edificios de la menor altura posible (6 pisos), alcanzarían a recoger la cantidad de la plata que se necesita para lograr el punto de equilibrio.
“Queremos ponerle la zanahoria al desarrollo para que con la infraestructura se incremente el valor de los predios”, dijo González en la presentación de la idea. Y recordó que éste es un proyecto para desarrollar gradualmente, en 10 o 12 años.
Además, el proyecto plantea que los suelos que no serán destinados para viviendas de interés social paguen la infraestructura de los que sí lo son, para garantizar que ésta se haga.
Los riesgos
El Distrito confía en que estos mecanismos servirán para que llegar al punto de equilibrio. Y que luego, cuando los primeros privados empiecen a construir la infraestructura básica, habrá demanda para financiar el resto del proyecto. Pero igual la idea tiene varios riesgos.
El más obvio es que no se llegue al punto de equilibrio, con lo que Ciudad Lagos de Torca se quedaría en un sueño. Eso podría darse si los constructores vuelven a tener las objeciones que presentaron en los proyectos anteriores.
Frente al de Samuel Moreno y como contó La Silla, los dueños de la tierra y los constructores le reprocharon al Distrito querer cobrarles la construcción de servicios públicos y vías de acceso que la Alcaldía debe hacer desde que se emitió el POT en el 2000. Su argumento era que el POZ Norte le imponía unas cargas desproporcionadas al sector privado para complacer a los sectores de izquierda.
Pero aún si se puede hacer el proyecto como lo sueña la alcaldía de Peñalosa, los urbanistas que están estudiando el decreto han identificado un riesgo adicional: el impacto de construir Lagos de Torca como está diseñada ignorando que ésta limita con la reserva Thomas Van der Hammen en la que hoy no se puede construir.
En principio el POZ Norte no incluye ningún sector de la reserva y, por lo tanto, en estricto sentido no tiene que mencionarla. Pero el decreto tampoco la nombra en la delimitación del POZ Norte (a pesr de que es parte de su límite al occidente) ni dentro de los elementos estructurales ambientales que según los ambientalistas se deben proteger. Eso ha despertado sospechas en los defensores de la Reserva que se oponen a que la urbanicen.
“El decreto omite voluntariamente que la reserva hace parte de la estructura ecológica. Eso significa echar leña al fuego [de la pelea de Peñalosa con los ambientalistas] innecesariamente”, le dijo a La Silla un urbanista que pidió la reserva de su nombre porque la entidad para la que trabaja tiene relaciones con el Distrito.
“El plano [que presentó el Distrito] demuestra que la administración que actúa de mala fe y que su objetivo es aprobar un decreto que le permita al Alcalde continuar con añeja idea que le quedó trunca hace dieciséis años”, agregó por su lado el historiador Juan Luis Rodríguez, miembro de la Red Cachaca.
“A primera vista se nota que la Reserva no se identifica y que aparece atravesada por varias avenidas y encerrada por la zona de Guaymaral que se urbaniza en su totalidad”, le dijo a La Silla Julio Carrizosa.
La sospecha es que al omitir la Van der Hammen, más que algunas vías del POZ Norte están trazadas sobre el terreno que hace parte de ella, se abre la puerta para uurbanizarla en el futuro, si Peñalosa logra que se levante la restricción que hoy tiene.
Además, Ciudad Lagos de Torca puede generar una presión en los dueños de predios de la Van der Hammen, que verán a sus vecinos desrollar sus predios mientras ellos no puede. Y eso puede hacer más difícil que venden sus predios baratos al DIstrito para que haga una reserva, y que prefirean hacerlo a constructores que quieran construir en el futuro, que pueden quedar atraídos por la valorización que traerá la infraestructura del POZ Norte. Y eso enredaría más la creación de una reserva..
Juan Camilo González, el gerente de Ciudad Norte, le explicó a La Silla que no incluyeron la Van Der Hammen sencillamente porque hoy está definida como un suelo rural, que es como la delimita el decreto.
Además, que no la incluyen dentro de los puntos de interés de protección ambiental porque “es una reserva productora y no protectora” y por tanto, no hace parte de la estructura ecológica principal del borde norte de Bogotá. En todo caso, dice que la propuesta para modificar la reserva sí se mantiene y que eso "va a generarle a Bogotá una reserva de acuerdo a los estudios que llevan 15 años haciendo, y que va a ser una realidad y no un papel".
Por eso, aunque el proyecto Ciudad de Torca propone una idea creativa para desarrollar esa zona del norte de la ciudad, que todo el mundo concuerda en que es necesaria, y el proyecto “propone todo lo que manda el manual en materia de vivienda densa para todos los estratos, vías, parques y protección ambiental”, según Juan Luis Rodríguez, no va a terminar el debate que abrió Peñalosa sobre la reserva Thomas Van der Hammen.
