El negocio inmobiliario tras la disputa por la plaza de Bello

Danilo Arias, Karen Parrado y Natalia Duque*

En la disputa por la plaza de mercado de Bello, que se hizo pública por una orden de desalojo en noviembre de 2018, se encuentra en juego no solo el uso de un viejo edificio ocupado por vendedores de frutas y verduras hace 80 años.

En medio está un lote estratégico de propiedad del municipio, con un valor cercano a los 14 mil millones de pesos, que hoy no le genera ingresos a la Alcaldía. Entre los planes está la venta del predio a privados para construir un proyecto inmobiliario que incluye una torre de 24 pisos; esto les dejaría ganancias por más de siete mil millones de pesos a quienes se queden con él.

“Esa pregunta es muy suspicaz y no estoy obligada a contestarla. Son estrategias de seguridad que no se discuten en una mesa abierta”, respondió a De la Urbe la secretaria de Gobierno de Bello, Adriana Salas, al preguntarle en una entrevista, el pasado 3 de abril, por qué la Alcaldía solicitó un operativo de desalojo de la plaza de mercado a la una de la mañana del 13 de noviembre de 2018, sin notificar a los comerciantes que trabajan allí.

Esa madrugada, la policía llegó hasta la plaza para cumplir una orden de desalojo emitida, sin fecha, por el inspector de Policía del municipio, Julián Andrés Yepes.

Guillermo Muñoz, quien trabaja en la plaza, es uno de los voceros de los comerciantes y estuvo presente durante el operativo, afirma que no les avisaron y que se alertaron por mensajes que circularon en un chat grupal de WhatsApp. “Nos vimos en la plaza a las 8:30 de la noche y a la 1:45 de la mañana llegaron el Esmad y la policía; empezó la invasión de la plaza y no lo permitimos”.

Esa misma noche Alejandro Lema, personero de Bello, lo constató. “No nos quisieron informar sino hasta el momento que llegaron a la plaza, ya ahí nos comunicaron la resolución que ordenó el desalojo y la demolición, y nos opusimos inmediatamente”, recuerda el funcionario.

Desde ese momento, la policía bloqueó el acceso a los comerciantes, les impidió ejercer cualquier actividad en la plaza e incluso sacar sus pertenencias. Además del desalojo, el oficio del inspector Yepes ordenaba la “demolición inmediata” de la edificación.

En respuesta a un derecho de petición que De la Urbe presentó a la Alcaldía de Bello antes de la entrevista de abril, la administración explicó que esa decisión se sustentaba en “el riesgo inminente para la vida e integridad personal de los comerciantes y usuarios de la plaza de mercado con fundamento en el concepto emitido por la Oficina de Gestión de Riesgo del municipio”.

Horas después del desalojo, los comerciantes lograron impedir la demolición con una acción de tutela que interpusieron ante el Juzgado Primero Civil del Circuito de Bello. Sin embargo, durante un mes no pudieron ingresar a la plaza y se ubicaron en un parque aledaño con canastas y toldos de plástico improvisados.

El juzgado finalmente falló la tutela el 14 de diciembre de 2018 a favor de los comerciantes, pero la Alcaldía se negó a darles las llaves de la plaza para cumplir la orden judicial. Por esa razón, dañaron los candados el 24 de diciembre para reorganizar sus locales y aprovechar los pocos días que restaban de la temporada decembrina.

Ante el incumplimiento del fallo, el juzgado sancionó al alcalde César Suárez con tres salarios mínimos legales mensuales vigentes: 2.484.348 pesos.  

La disputa jurídica por la plaza

“La plaza es aparentemente fea por lo antigua, por lo descuidada que ha estado por parte de la administración. Ahora nos dicen que nos tenemos que ir porque se nos está cayendo encima. Si el alcalde no es capaz de arreglarla, pues la arreglamos nosotros, pero que no nos vengan a sacar, que no abusen”, dice Guillermo Muñoz sobre el inmueble que tiene más de 80 años.

La disputa legal inició el 18 de noviembre de 2009, cuando Efrén de Jesús Henao, uno de los comerciantes, interpuso una acción popular para que la Alcaldía reparara una parte del techo que había colapsado en julio de ese mismo año.

Desde entonces comenzó el proceso con el que los afectados exigen la protección de derechos colectivos como la seguridad, la salubridad, la vida de las personas que laboraban en la plaza y la prevención de desastres.

La acción popular dio origen a una serie de intervenciones judiciales y administrativas que hasta hoy tienen en vilo el futuro de la plaza de mercado y que han tornado la historia en una seguidilla de incumplimientos y estancamientos judiciales.

En medio de estos desencuentros entre comerciantes y administración municipal, el juzgado emitió un fallo a favor de Henao. Mediante la sentencia 161 del 24 de marzo de 2011, estimó que sí existía “violación o amenaza a los derechos colectivos”, pues era evidente el deterioro del techo y la falta de mantenimiento.

El juzgado ordenó al municipio de Bello realizar “las acciones tendientes a evitar el daño contingente, hacer cesar el peligro y/o amenaza que sobre los citados derechos colectivos se ciernen”.

Esto implicaba que la administración municipal hiciera mejoras en el techo y arreglara los cables de energía en un plazo 30 días. Sin embargo, han pasado ocho años sin que la decisión judicial haya sido acatada.

Desde entonces han sido constantes los estudios sobre la situación física y socioeconómica de la plaza, pero que no atienden el fallo de 2011.

Fernando Luis Jaramillo fue el apoderado de la Alcaldía para el caso de la plaza entre 2011 y septiembre de 2018. Asegura que “cuando uno se pone a revisar la orden judicial era imposible de cumplir siempre y cuando no se demoliera. Eso no se puede reparar porque no tiene sentido cambiar un techo que se apoya en unos muros viejos y a punto de colapsar. Sería un detrimento patrimonial para el municipio”.

Lo que está en juego es una actividad comercial que deja ventas mensuales cercanas a los 540 millones de pesos, según un estudio socioeconómico del Politécnico Jaime Isaza Cadavid presentado en 2016; y un espacio del que se benefician más de 3 mil personas entre comerciantes formales e informales, así como trabajadores ocasionales y productores campesinos de municipios cercanos.

Para noviembre de 2018, según la Gerencia de Proyectos Especiales de Bello, en la plaza había 146 “ocupantes comerciantes” en 158 locales. Una vez se desalojara el predio, como había decidido hacerlo a finales de 2018, la Alcaldía tenía programada una compensación económica de 20.813.000 pesos en promedio para cada comerciante.

Sin embargo, solo 25 de ellos entregaron la documentación completa exigida para empezar este trámite que tenía un aval presupuestal de 400 millones de pesos; pero nunca se concretó por el fallo del 14 de diciembre del Juzgado Primero Civil del Circuito de Bello que decidió la no demolición de la edificación, la restitución de los puestos de trabajo a los comerciantes y el cumplimiento de la decisión judicial del 2011.

En todo caso, para los comerciantes las compensaciones económicas resultan insuficientes. “La Alcaldía pretende que la gente se defienda con unas indemnizaciones absurdas, cuando son personas que llevan más de 40 y 50 años trabajando en la plaza”, destaca Juan Felipe Restrepo, otro de los voceros de los comerciantes.

Un proyecto millonario en el lote de la plaza

“El lote es atractivo por el costo de oportunidad que puede tener una gran empresa que ubique ahí un centro comercial dado el punto estratégico”, asegura el abogado Fernando Luis Jaramillo, quien también señala que el lote es “un activo ocioso” del municipio.

La Alcaldía de Bello compró la plaza en 1999 con la intención de formalizar la actividad comercial en ese lugar. Se trata de un lote de 4924 metros cuadrados ubicado cerca al parque principal, a la estación Bello del metro y a la autopista Norte, por lo que despierta intereses comerciales e inmobiliarios.

“La plaza es el último escenario de lucha por el derecho a la ciudad que tiene la gente. Acá en Bello se han vendido teatros públicos y se vuelven casinos o edificios. Se ha desangrado la ciudad para el ciudadano y se ha vuelto una ciudad para el consumidor. La plaza es ese último botín que los inmobiliarios quieren atrapar”, dice Juan David Muñoz, concejal de Bello por el Partido Verde.

Uno de los intereses de las administraciones municipales de Bello a lo largo de los años, y que se deduce del proceso judicial, es demoler la plaza de mercado para la construcción de un nuevo espacio, sobre todo después de un incendio, en septiembre de 2015, que hizo más costosa una eventual repotenciación de la estructura.

En ese mismo año, la Alcaldía contrató un estudio con la Universidad Nacional sede Medellín para evaluar el estado real del edificio. Una de las conclusiones sugirió repotenciar la edificación con una inversión estimada en tres mil millones de pesos.

“Yo cómo voy a ejecutar una obra cuando ni siquiera una aseguradora va a dar garantías y póliza, sin saber si los muros y techos van a soportar; ni siquiera la red eléctrica cumple su norma. Entonces, [la repotenciación sugerida por el estudio] se caía por su propio peso”, respondió el gerente de Proyectos Especiales de Bello, Nicolás Rave, a la pregunta de De la Urbe por la persistente intención de la administración de desalojar y demoler la plaza de mercado.

Aunque el asunto parece haber estado al margen de las controversias recientes, en marzo de 2012 la Alcaldía expuso un proyecto de construcción denominado “Plaza Centro” como parte de un informe presentado al juzgado que en 2011 ordenó a la administración reparar la plaza.

Dicho proyecto consideraba la construcción de una nueva edificación con un costo estimado de 19.831 millones de pesos, diseñado por los arquitectos Nelson Javier Salazar y Richard Andrés Mira.

Dos años después, en 2014, el desacato a esa orden judicial interpuesta por algunos de los comerciantes puso nuevamente en la mira el lote de la plaza y la gestión de la administración.

“Los 30 días concedidos por su despacho para iniciar el cumplimiento del fallo se encuentran superados en creces, puesto que se ha vencido hace más de 30 meses sin que en el plazo concedido se hubiese cumplido lo ordenado”, argumentaban los proponentes del desacato.

En su respuesta, la Alcaldía se cuestionaba si era mejor “demoler la vetusta edificación y construir una nueva y moderna plaza de mercado” o “demoler la edificación para cambiarle la destinación al lote del terreno”, según quedó registrado en el expediente.

Fue en medio de ese alegato que, el 14 de julio de 2014, la administración presentó al juzgado un nuevo proyecto: “Centro Plaza. Renovación urbana para un moderno Bello”, realizado por los mismos arquitectos de 2012, Nelson Javier Salazar, y la firma Mirarq S.A.S., representada por Richard Andrés Mira Gómez.

El proyecto fue adjuntado al expediente como prueba de los avances ejecutados por el municipio para cumplir con la orden judicial de 2011. Tiempo después, el 17 de abril de 2013, la firma constructora cambió su razón social a Qualit Construcciones S.A.S..

El 22 de enero de 2019, en respuesta al derecho de petición de De la Urbe, Jorge Iván Giraldo, secretario privado de la Alcaldía de Bello, indicó que tal proyecto fue “al parecer solo una alternativa presentada por un privado, pero que finalmente ni siquiera fue sometida a consideración de la actual administración (…) por lo tanto creemos que se trata de propuestas presentadas informalmente”.

A la pregunta sobre la forma como se realizó el vínculo entre la Alcaldía y Mirarq S.A.S. para el diseño del proyecto, Giraldo respondió que “no hubo ni hay vínculo entre la actual administración municipal y la firma Mirarq S.A.S. para la realización de proyecto inmobiliario alguno”.

Finalmente, en el derecho de petición fueron solicitados “todos los contratos que la administración haya adjudicado a Richard Andrés Mira Gómez, Jonathan David Mira Pino [representante suplente de Mirarq S.A.S.] y la firma Mirarq S.A.S hasta la fecha”. La respuesta del secretario privado se limitó a indicar que “no existe contrato alguno entre la actual administración municipal y Mirarq S.A.S. (…)”.

Hay una sutileza en esa respuesta que llama la atención: el secretario privado se refiere exclusivamente a la “actual” administración pese a que la solicitud apuntaba a todos los contratos adjudicados por la Alcaldía de Bello a esas dos personas o a esa firma.

Entre tanto, los registros del Sistema Electrónico para la Contratación Pública, donde todas las entidades del Estado deben documentar sus procesos contractuales, demuestran que Richard Andrés Mira obtuvo un contrato por 31 millones de pesos con la Alcaldía de Bello en abril de 2015 para la interventoría del “mejoramiento, adecuación y mantenimiento” de dos instituciones educativas oficiales.

Las respuestas del secretario privado contrastan no solo con la existencia de ese contrato, sino con la inclusión de las iniciativas inmobiliarias para el lote de la plaza en el expediente judicial y con lo dicho, en el marco de ese mismo pleito jurídico, por el abogado Jaramillo, apoderado de la Alcaldía.

En respuesta al incidente de desacato de 2014, manifestó que “desde un principio se propendió a darle una solución integral a la problemática de la plaza de mercado. Es así como la administración realizó una importante inversión para la elaboración de unos estudios de lo que sería en el corto y mediano plazo: ‘Centro Plaza municipio de Bello. Renovación urbana para un moderno Bello’”.

No obstante, la actual administración —que hace parte de la misma dinastía de la casa Suárez Mira que ha gobernado al municipio ininterrumpidamente desde hace casi 25 años— insiste en no saber nada sobre esa inversión.

En la entrevista de abril, el gerente de Proyectos Especiales de la Alcaldía, le dijo a De la Urbe que “a motu propio el señor Richard Mira presentó alguna alternativa al señor alcalde. Hasta ahí. Ya si el abogado lo utilizó como insumo es otra situación, pero en ningún momento se radicó, ni hay contrato, ni fue a comité de ordenamiento territorial, ni tiene diagnóstico, ni formulación”.

Pese a que Rave asegura que se trataría de una propuesta informal, de “un perfil de proyecto”, el abogado Jaramillo, consultado para esta investigación, afirma que “sí se contrataron unos estudios. No estoy enterado de cuánto costó, pero entiendo que [la Alcaldía] sí los contrató. Este era un estudio de prefactibilidad”, y subraya que, efectivamente, para tal diligencia deberían existir unos documentos que certifiquen esa inversión.

“El proyecto fue concebido en forma muy temprana en la medida en que no se involucró a otros estamentos. Fue un grupo de personas con muy buenas intenciones”, añade el abogado.

Sobre los contratos de Mira Gómez con la Alcaldía, Rave reconoció que existió un error en la respuesta al derecho de petición y agregó que además existen otros cinco contratos entre 2008 y 2010, la mayoría de estos para la elaboración de estudios y diseños de placas polideportivas en diferentes lugares del municipio.

Ante la inconsistencia de las afirmaciones del abogado Jaramillo y de Rave en relación con los estudios del proyecto inmobiliario en el lote de la plaza, la secretaria de Gobierno, Adriana Salas, respondió: “Que encuentren los estudios y las inversiones. No las conocemos, si existen no las conocemos”.

Una torre de 24 pisos

El proyecto Centro Plaza de 2014 tenía una proyección en ventas de más de 50 mil millones de pesos y se calculaba, de acuerdo con la misma tabla de proyección, que podía generar unas ganancias de 7 mil millones de pesos.

Contemplaba la construcción de 121 “locales en semisótano para reubicación comercio de plaza”; 28 locales para nuevo comercio en el primer, segundo y tercer piso; 14 oficinas en los pisos cuarto y quinto; 14 spas y gimnasios en el piso 6; y 90 apartamentos en los pisos 7 al 24.

Así se proyectaba la torre de 24 pisos que reemplazaría la plaza de mercado según los modelos digitales del proyecto Centro Plaza. Renovación urbana para un moderno Bello que fueron anexados en formato de CD al expediente por la Alcaldía en 2014.

Llama la atención que los locales de ocho metros cuadrados destinados por dicho proyecto para la reubicación de los comerciantes de la plaza costarían 32 millones de pesos cada uno en 2014, cuando la fórmula de la Alcaldía de diciembre 2018 estimaba una compensación promedio de 20.8 millones de pesos para los comerciantes.

Si se tiene en cuenta que el valor actual del metro cuadrado comercial de otros proyectos inmobiliarios cercanos a la plaza es de 12.5 millones de pesos, el costo que estimó el proyecto para los locales de reubicación de los comerciantes alcanzaría hoy el triple del valor estipulado en 2014.

“La primera premisa es que ellos [los comerciantes] son, en el mejor de los casos, arrendatarios”, destaca Salas. La realidad es que muy pocos de ellos tienen formalizados sus negocios y la mayoría son ocupantes, lo que hace más compleja su situación porque los años que llevan ocupando el lote les han otorgado, según ellos, un derecho de permanencia.

“Ellos pueden ejercer la misma actividad en otro lugar pagando un canon de arrendamiento porque no son dueños; si lo fueran estaríamos en otra situación. Los dueños de la plaza hemos sido nosotros”, agrega la funcionaria.

Esta ambivalencia en la condición de los comerciantes hace que no puedan intervenir autónomamente la infraestructura de su lugar de trabajo, a pesar de que son frecuentes los arreglos que hacen por el deterioro progresivo de la edificación.

“Los comerciantes lo saben y tampoco proponen soluciones entre ellos mismos para mejorar las condiciones de riesgo en el interior. No hay un mantenimiento estricto, no hay una concepción de cuidado, a pesar de que desde hace mucho tiempo saben de esta situación”, afirma Jorge Aguirre, funcionario de la Oficina de Gestión de Riesgo de Bello.

Pese a la incertidumbre de la situación actual, siguen funcionando las carnicerías, los puestos de frutas y verduras, y los restaurantes. Una cotidianidad que se resiste a ceder a las disputas judiciales por la edificación y a los intereses inmobiliarios.

Las luchas de los comerciantes

Desde la madrugada del 13 de noviembre de 2018, los comerciantes de la plaza de mercado de Bello permanecieron en la calle, mientras que la Alcaldía insistía en el desalojo.

De acuerdo con el abogado Juan Carlos Mesa, quien estuvo a cargo de una parte del proceso judicial de la plaza desde 2014 como apoderado de los comerciantes, “el inspector de Policía debió haber notificado a los más de 220 comerciantes para que ellos hicieran parte en el proceso y por lo tanto violó un principio fundamental que es el debido proceso”.

“Ya han pasado ocho años, un incendio, reparaciones al interior a motu propio sin técnica, o sea ya hay un deterioro avanzado, más avanzado que en el 2011”, dice la secretaria de Gobierno.

Con el espacio de la plaza amenazado por las afectaciones que el tiempo ha dejado en su estructura, y las acciones gubernamentales para intervenir su funcionamiento, los comerciantes hacen énfasis en la necesidad de un espacio adecuado.

“Acaban con la plaza de mercado y a la gente le toca ir a comprar legumbre a las cadenas y supermercados y no le va a valer lo que le vale aquí, ni la va a encontrar al gusto que quiera”, advierte Guillermo Muñoz.

Mantener la plaza en su ubicación actual implicaría una inversión para la que el municipio dice no tener capacidad financiera. Por tanto, parece inevitable que la problemática se herede, de nuevo, a la próxima administración municipal, mientras los comerciantes soportan la presión de una disputa judicial que va en paralelo con los intereses que se cifran en el lote que ocupa la plaza.

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*Esta historia hace parte de la edición 95 del periódico De la Urbe de la Facultad de Comunicaciones de la Universidad de Antioquia. periodicodelaurbe@udea.edu.co